长沙楼市2025年已经见底！不信，你听我跟你分析。
很多买房人最关心的买房问题，就是入市时机，都想着抄底，不想抄在半山腰，以免承担一些房价下跌的损失。
我们前面视频推算过长沙楼市未来的基本需求，一年楼市的基本需求量在9.1万套。
有些喷子看了视频乱喷一气，你跟他讲的是需求，他跟你讲供给，你跟他讲人口流入，他跟你讲死亡率，你跟他讲思想实验，他跟你讲供过于求，反正就是鸡同鸭讲，讲道理不行，抬杠第一名，杠精附体。
我们再把我们的基本推算逻辑来讲一下。
看这个表，这是从长沙统计年鉴上抄来的1998年至2023年长沙新建商品住宅成交面积，2024年和2025年统计年鉴还没有，这些数据是长沙市住建局发布的，在网上都可以查得到。
这张历年的成交面积形成一个倒V字形。
这28年长沙新建商品住宅累计销售面积是多少？35910.93万平方米！
年均成交面积是多少？1282.53万平方米。
其中波峰是在2021年出现，成交面积2605.79万平方米，长沙楼市的成交量在2021见顶，到达天花板，从这一年后，成交量便一路向下，要下到什么时间才会跌停呢？当然是跌到地板上。
看这样的数字大家可能没有感觉，我们把这些数字折算成套数，可能理解得深一些，长沙人均居住面积是42平米，我们暂按120平米一套来折算，得到这个图。
这28年累计成交了299万套商品住宅，其中2021年是天花板，成交套数是21.7万套，平均下来的年均成交套数是10.69万套。
2025年一年新建商品住宅成交了9.6万套，低于历年来的平均值。可能这个数字有人会质疑，这个数字反正不是楼主编的，是官方得来的。
在那份资料中，2025年长沙新房加二手房的房屋成交总量是1939.29万平米，合计16.16万套，其中二手房成交量是789.38万平米，折算下来，二手房仅成交了6.58万套，这与我们二手房成交量大于新房的体感并不一致。
住建局的这个数据应该含了安置房、保障房的，我们还是采信这个数据。
现在对于楼市的走势，国内国外的研究机构都认为不可能走出V字形的，而是L形的。
长沙楼市的地板量在哪里？就是楼市的的最刚性需求就是地板了？
这种刚性需求由两个部分组成，一个是楼市折旧量，一个是新增人口的居住需求量。
我们先来估算一下楼市折旧量的需求，这个折旧是说房子到了使用年限，不能住了，要么拆掉，要么废弃掉，相当于楼市少了这部分房子，需要把这个量补上来，就是楼市每年存量的固定新增需求，一般按50年更新一遍，也就是每年的折旧率是2%。
从98年到25年这28年累计成交了299万套，按2%的年折旧率算，一年产生的新增的折旧住房需求是6万套左右。
再看新增人口的居住需求。
这张图是从1998年到2024年长沙历年人口增量图，长沙近些年人口增量在2017年和2020年达到顶峰，年增长人口都超过了40万，从2023年开始长沙人口增速放缓，23、24年人口平均增量在9.8万左右。
我们估算这个新增人口的居住需求不能以天花板来计算，我们按人口新增放缓的23、24年的新增平均量来测算。
我们再来佐证一下，长沙2024年年末人口为1062万人，人口自然增长率为0.56%，年新生人口为5.95万人，2024年人口增量为10.34万人，相当于人口流入仅4.39万人，这个人口增量算是近些年的人口低谷了。
如果没有刺激政策，估计长沙人口年均增量会维持在这个水平。
按人均居住面积42平米计算，新增人口的居住面积为411.6万平米，折算下来是3.43万套。
长沙年住宅折旧新增需求6万套，加上新增人口居住需求3.43万套，合计9.43万套。
这个9.43万套就是长沙楼市的地板需求量，是刚得不能再刚的需求了，到了这个量，长沙的楼市需求量就有了支持，就要走出L形的那条横线了。
长沙2025年新房成交量是9.6万套，与地板量9.43万套相比，是不是基本接近长沙楼市的地板了？
所以我们是不是可以下判断，长沙楼市的需求量在2025年已经见底，未来楼市将在L形的底部徘徊了，至于说要持续多久，这个就要看长沙未来的人口增量这个变量了。
