这是长沙今年楼市头等大事！没有之一！无论是地块条件、拍地总价、拍地单价、关注程度都是破纪录的存在！
二、地块条件
S10是长沙地块中位置更核心的、位置核心中江景更好的、江景更好中地块更大的、地块更大中品质更好的、品质更好中户型更好的！全维度霸主、王中王、冠中冠、执牛耳者！
三、预计价格
去年中建首拍1万5，后面运达二拍1万6，这次起拍1万1，个人早期就发文预计了底价成交，果不其然！
四、竞拍房企
之前我就发文，这块地大概率就是定向地，给金茂了。但是，江湖传闻不断，说主要是五家房企竞拍，后面说华润不搞了，剩下下面这四家，从拍地结果来看，没人跟价、底价成交，估计就是上面找几家房企约谈协商好了。但是这四家房企为什么开始想要参与，我揣测大概如下（如有雷同，纯属巧合）：
1、金茂：听说渣土车昨晚就进场了，这是势在必得？一是长沙金茂没地了。二是湘江金茂府赚麻了，集团支持度高。三是口碑不错，上面应该比较倾向于金茂，因此地源热泵+自持一万方商办5年+引进一家新能源企业总部，更多像是定向
2、保利：下大垅8500与S10起拍价11000只差了2500，如果底价成交、地价未能拉开差距，客户闭眼都会选江景，下大垅怎么玩？保利八成是去抬价、两成想真拿！长沙保利口碑不好、集团未必支持连续拿地、下大垅地价已经花了很多了！再说了开福中这么近搞两个项目，鸡蛋是不是不要放一个篮子里？
3、建发：长沙建发也没项目了，不拿地这么多员工干啥去？但建发貌似每次拿地出价一两次就不跟了，是不是集团更看好其他城市、嫌弃长沙利润太低了？
4、中建：这块地首拍就是中建的，中建的确在长沙没有顶流楼盘，想树品牌标杆。但二拍给到了运达，中建是不是不太服气？听说这次也很有信心拿下！但我估计决心不如金茂，加之上面领导、购房者呼声、同行评价，都让中建拍地拼不过金茂！
五、预计售价
1、首先不得不说下定向地。定向地其实有好的、也有不好的。某些定向勾结，当然影响的是公众资源、大家利益。但S10这种我觉得也挺好，在如此敏感时期，定向其实也是某种计划下的民主和监管：一是筛选了优质开发商，二是提前沟通防止土地流拍影响市场信心，三是防止溢价过高。之前黄土塘那块地，溢价太高，好像是49%吧，大大超过了预期，买单的还不是消费者。当下地价，我觉得挺好，更符合购房者利益。
2、地价11000+建安8000+三费2000，预计成本21000，按成本逻辑卖个2两万四五均价就行？看江的可以更高一些。但是没有谁规定必须按照成本卖！卖3-4万也是金茂权力，只要他卖得出！LV的包包成本多少？品牌太阳镜的成本多少？大家都是商品，供求决定价格。所以低地价挺好，能让销售价格有个弹性空间，顺风行情开发商造出更好产品也能获得更多利润，逆风行情购房者捡漏开发商也不至于背刺背锅亏损，这样这个局才会有人参与。
六、土拍影响
1、三月以来，楼市春风不断，止跌回稳的舆论逐步冒头，这现象去年是不曾有的，这次土拍无疑会在这个趋势中再燃一把火，是长沙楼市风向标、定心盘、信心值，很大影响房价走势。当然，S10地价成交，其实感觉没火起来，因为土拍价格11000说实话不高，如果再高个两三千、三五千，其实对大多方都是有利的：卖地方、整个楼市、周边竞品、居民物业资产止跌回稳等。只是对两方不太友好：一是开发商拍地成本风险更大、二是该项目意向购买客户门槛更高。
2、对新盘来说，首当其冲的就是主城的保利、绿城、融华，目前三盘报价挺高，个人觉得对比S10地价来说，这三盘挺有挑战。其实如果S10价格抬上去了，它们三盘对比下来瞬间就不觉得贵了。
3、对次新盘来说，金茂府、悦江洋、邦泰、华发、城发、瑧湾汇、建发等，肯定也是希望S10越贵越好的，性价比也会在总价更高的对标物S10前显得还不错了。
4、对老旧二手房来说，没啥影响，该卖几千的还是只能卖几千，就像苹果华为手机卖1万多，也带不起老年机的价格。
行吧，这块地确实是长沙宠儿，希望金茂不辜负期待，打造出地标美学的作品、因为很长一段时间，这个项目都是长沙楼市的一张名片！
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