大家好，我是蛙哥。
我说过很多次，长沙的房子分为两种，一种是一类学位房，一种是其他。
“其他”包括地铁盘、湖景盘、江景盘、大平层、洋房等等，如果从二手房的保值力和流通性来看，即便是各类豪宅，都只能算是其他，和一类学位房没有可比性，根本不是同一个级别的对手。
不过，长沙的学位房有个特点，就是和中考成绩挂钩。
小区对应的初中一旦中考大捷，房子就会火热起来；一旦中考扑街，房子就会跟着下行……
再过3个月，长沙中考的铃声即将敲响。
对于长沙楼市而言，这关系到学区房格局的重新洗牌，也关系到无数小区的房价涨跌。
虽然考试还没开始，但学区房之间的较量早已同步上演。我们可以清晰地将其划分为四大组，形成了一场激烈的“十强赛” 。
今天，我们就将带你拆解这场即将到来的对决。
A组：中建桃李九章、中建博萃府
中建桃李九章和中建博萃府这两个项目都是配套入读的湘郡培粹隆平校区，与老校区为“一校两址”的办学模式。
说白了，就是一所学校的两个校园，不是分校，而是实实在在的本部的一部分。
目前学校建设正有条不紊地进行，今年9月正式开学。
湘郡培粹是正儿八经的“超一类名初”，学校的打造能力、管理能力相当牛。
2025年中考，湘郡培粹老校区在生源几乎全部来自微机派位、没有择优生源的情况下，仍然能考出约19%四大率，约85%的公办普高率的成绩。
2025年中考，是湘郡培粹非常难的一次中考，2026年中考，湘郡培粹成绩预计会有所进步。
但是湘郡培粹的老校区因为没有配套入学，因此能够配套入学湘郡培粹新校区的桃李九章和博萃府无疑成为了市场的香饽饽。
目前桃李九章项目新房所剩的房源不多了，项目在售的房源均为实景准现房，基本位于二期，已进入清盘阶段。有建面约110-185㎡户型。
中建博萃府项目主推建面约100-165㎡负公摊新规户型，项目产品全部采用新规设计，得房率最高约115%，产品打造一梯一户纯板式住宅。
B组：江悦和鸣、和悦宸光、花语江南、润和天心序
这几个楼盘都配套的是长郡外国语（含南校区），这所学校无疑是这几年长沙更有看头的教育黑马。
2022年，长郡外国语首次中考，就考了个公办第二的成绩（不算民转公的湘郡培粹、中雅培粹和青竹湖湘一），当年江悦和鸣就立马变得炙手可热。
2023-2025年，长郡外国语一年考得比一年好，2025年更是创下历史新高：四大率26%，四大拔尖创新人才入选32人，公办普高率85%——单从这几个数字看，已经相当牛逼了。江悦和鸣，和悦宸光也逐步确定了在长沙学区房的地位。
从目前了解到的情况来看，2026年长郡外国语一定会中考大捷，大概率会比2025年更进一步。
直接来看一些长郡集团这届初三期末联考数据：集团第1出自长郡外国语！高分段的学生特别多，集团前100名，郡外占比20%；而且从集团前300名到2000名，郡外的占比变化并不大，说明中等生群体实力很雄厚，没有明显的断层。
期末联考不像平时的校内考试，它是能直接反映学校的真实教学水平的。
因此个人预测这次成绩估计能到：四大率约25%-27%，四大新校区+五小率50+%的样子（仅供参考）。
长郡外国语本部老校区的配套楼盘只有江悦和鸣、中建和悦宸光两个项目。江悦和鸣之前是卖完了，后来中建和悦宸光也清盘了，本部老校区配套新房一度断供。
但好消息是江悦和鸣“商改住”释放了两栋住宅，首推建面约104-117-118㎡罕见小户型。新规负公摊产品，高得房率至高能到约115%。
配套南校区的花语江南在售的二期住宅主打建面约108-128-132㎡新规户型，综合得房率高达约100-110%。
另外，润和天心序是纯新盘，项目分为东西两块地，共计规划16栋1250户住宅，具体项目信息可以加微信咨询。
再说一句，长郡外国语今年中考大捷，是板上钉钉的事情。
C组：八方小区、钰龙天下、旭辉藏郡
说起长沙二手学区房霸榜者，这三位肯定榜上有名。
这些年一直有人唱衰八方钰龙，说什么读书没有用，学历在贬值，没有必要卷教育；八方和钰龙房子太贵，房子太老，住着不舒服，有这个钱不如买个漂漂亮亮，面积更大的新房……
但是尽管如此，2025年长郡双语三大学位房——八方小区、钰龙天下、旭辉藏郡仍然是大获全胜，二手房成交量吊打长沙任何豪宅。
这些年来，河西有一些初中，偶尔也会出现考得非常好的情况，但是其配套的学位房，终究难以撼动长郡双语学位房在家长心中的地位。
长郡双语2009年开学，是长郡中学实际意义上的初中本部，直到2016年湘郡培粹的创立。
在河西，带有四大名校本部性质的初中只有两所，分别是长郡双语和师大附中初中部。但师大附中初中部没有配套入学楼盘。
之前很多人以为，河西这么多配套入学学校，差距会慢慢缩小。
但2025年的中考数据却给出了直接的答案：长郡双语的四大指标生末位线，比师梅高5分，比博才学士高6分，比长梅高8分，比西雅高了足足11分……差距反而在扩大！
由此可见，在整个河西板块长郡双语的地位是毋庸置疑。对于很多家长来说，现在乃至未来很长一段时间，配套入学长郡双语的房子，依然是长沙楼市的硬通货。
2026年中考，长郡双语和长郡外国语、湘郡培粹的成绩对比，将对长沙学区房格局有很大的影响。
替补组：绿城金泓文澜樾华
该项目即2025年6月，园康&信宇联合摘得的芙蓉中心黄土塘地块，楼面价约11156元/㎡，经历了50轮竞价，溢价率约49%。后来，园康&信宇与绿城就黄土塘项目成功达成合作（信宇集团已经更名为金泓集团）。
这一宗地不仅刷新了板块的土拍纪录，更是近3年来长沙参与房企更多、抢地更激烈的一块地。
这个项目周边有长沙市一中初中部+小学部（学区划分，以正式文件为准），且距离一中高中部直线距离仅约600米。
长沙市一中初中部就是原来的一中芙蓉，由原一中校长直接兼任校长。一中初中部是今年开始招生的。2025年参加中考的生源其实是原来的一中芙蓉，2024年一中芙蓉的四大率为约3%，2025年上升8%的样子。
未来一两年，一中初中部的成绩应该会持续上升，预计会成为一类初中。
现阶段，一中初中部在长沙家长心中的号召力，暂时没法和湘郡培粹、长郡外国语、中雅培粹以及长郡双语比，因为很多家长只相信实打实的竞赛成绩和中考成绩，一中初中部要打出大名气，预计要两三年后了。但是学校的定位摆在那里，四大名校的初中本部不可能起不来。
这个项目有2个优点，一是在市中心地段；二是周边有很多老牌名小，比如育才小学、育英小学和大同小学。
另外——
说起长沙一类名初，青竹湖湘一实力也相当雄厚，自2005年办学以来的20年的时间里一直稳居长沙名初头部梯队。
2025年，青竹湖湘一四大率约26%，公办普高率约85%。在家长们心中的口碑很不错。
但配套入读青竹湖湘一的几个盘，位于北三环外，地段和配套和前10个盘有明显差距。
不过现在青竹湖湘一学位房表现还是相当强势,能够配套青竹湖湘一的水映加州项目二手房成交价，凭借学区优势，价格一路起飞。
还有能够配套入学青竹湖湘一扩建校区的卓越朗宋，自面世以来便备受关注，当前项目一期仅剩少量房源。
结 语
再多说几句，2026年长沙中考，外国语特色学校的成绩一定会非常好，比如位于月亮岛板块的长郡双语白石湖，今年有很大的概率会杀入长沙公办前十（不含子弟类学校），麓山外国语依然是前几名的水平；子弟类学校会继续保持强势。
南城的附中双语南校区，也就是中建钰和城配套入读的那所学校，今年的中考成绩预计会相当好。
长沙初中有一个大趋势，那就是有配套入学生源的学校，成绩超过微机派位生源的学校；配套入学规模大的学校，成绩超过配套入学规模小的学校。
2026年中考，各校成绩如何，让我们拭目以待！
长沙楼市，学区十分重要。
如果是对长沙一类学区这块比较关注的话，可以添加蛙哥的微信，备注：学区。然后拉入学区群。
如果觉得读书没啥用，或者认为读哪个学校都无所谓，就没有必要加群了。
