超重磅，近日，长沙南中心核心板块——长沙奥体新城全新规划出炉！
来看具体规划：
第一，具体范围：北至绕城高速、南直港子河、西临湘江、东至天心大道，总面积21.2平方公里。
注意，本次规划较早前爆出的奥体新城规划有一丁点出入，那就是把范围局限在了三环之外。
相较于早前方案，本次去掉了延伸至黑石铺片区的东瓜湖西侧、湘江一带的部分。总面积为21.2平方公里，比早前的24.5平方公里少了一丢丢，少的部分就是三环内黑石铺片区延伸的那一点。
第二，总体规模：片区规划人口约27.3万，城市建设用地约为19.03平方公里。
注意看，城镇建设用地达19.03平方公里，要知道，整个奥体新城片区也才 21.2 平方公里，城镇建设用地占据了近九成。可见，未来奥体新城将是长沙规模最大的城建片区之一。
剩下的这一成公共绿地，基本就是天心湖以及长郡中学奥体新校区以北的这一个自然山体部分，它们将组成奥体新城板块的“绿肺”与灵魂。
第三，功能定位：规划以奥体中心落子为契机，着力开辟城市发展新空间，建设集高端赛事、总部服务、文化休闲和高端居住等多功能于一体的：
大美未来湾、缤纷奥体城
定位中主要体现了四个功能板块，即高端赛事、总部服务、文化休闲、高端居住：
1. 高端赛事板块
毋庸置疑，核心就是奥体中心。三年后这里将迎来全运会，引爆整个片区；未来还将承办更多赛事，带动片区价值增长。
2. 总部服务板块
在早前的规划中，于天心湖一带规划有长株潭超级总部、独角兽岛等商办性质的地标及聚集区。未来也大概率会沿着这一带布局总部服务之类的经济聚集区，成为片区的核心 CBD。
3. 文化休闲板块
这一点主要分为两个部分。文化层面，奥体中心已经打造了图书馆、美术馆两大顶级场馆。
在早期规划中，这里还将陆续落地非遗馆、天文馆、艺术中心等，如果全部落地，将成为长沙又一个如北辰三角洲三馆一厅、湘府文化公园三馆一中心一样的文化聚集地。
4. 高端居住板块
根据规划，整个居住用地占据了片区城建用地的约30%，所以说体量相当大。从上面的规划图也可以看出，除了奥体中心等体育场馆以及少量商务商业用地、教育科研用地之外，其余绝大部分都是商住和纯住宅用地。
奥体新城，将是长沙楼市的一大焦点。居住板块主要集中在东侧，临江的两个中心之外。居住组团，以铁路线性公园为界限，分为两个部分：
以西部分，临着奥体中心的规划为体育社区组团，临着科创服务中心的规划为国际社区组团。
以东部分，规划5个青年社区组团，都是住宅用地集中区。
可以发现，奥体新城，构建的是“两心、三带、多组团”的空间结构。那么，核心的“两心三带”，具体有哪些规划呢？重点分析——
两心三带，组成奥体新城的灵魂
最核心的是奥体中心、天心湖
先来看“两心”。
首先就是体育文化中心（即长沙奥体中心）。
这一部分，明确要围绕奥体中心来打造，发展为集体育赛事、文化展示、会议交流和主题娱乐等功能于一体的核心板块。
其中最核心的就是奥体中心了，将围绕 2029 年的全运会来打造。未来这里不仅将举办更多的体育赛事，还将是集文化展示、会议交流、主题娱乐等于一体的综合体。
但这个板块不止于此。注意看，除了奥体中心之外，在片区北边和东边还有部分地块。值得关注的是，这一部分地块中含有少量住宅用地。也就是说，未来的奥体新城将诞生不少“场馆房”，在家就可以看到体育场馆。
2029年全运会举办时，住在这里的人大可不必去买票挤进会场，直接在自家阳台挂个望远镜，观看现场直播；明星来开演唱会时，也可以直接看一场现场盛会，岂不乐哉？
其次就是科创服务中心（即天心湖总部基地）。
这部分主要围绕天心湖和湘江打造，发展科创总部经济，集湘商总部、科技总部、科技服务、创新转换以及新质生产示范等功能，打造科创服务中心。
这里面，科技总部、科技服务、创新转化以及新质生产力示范等，其实都有迹可循。因为奥体新城对岸就是湘江科学城，未来其实可以把一些科研、科创成果转化的内容，放到河东奥体新城，“一江两岸”协同发展，形成“西创东市”的格局。
值得关注的是“湘商总部”这个概念，在很早以前，天心区就计划在这里打造“湘商硅谷”，三一科学城也曾计划建设湘商总部；但最终，湘商总部落地了大泽湖，与海归小镇研发中心为邻。
那么，这里的湘商总部，又是一个什么样的新概念呢？
再来看“三带”。
即以湘江滨水风光带打造魅力江岸景观带、依托天心溪水链公园构建活力内湖景观带、在京广铁路沿线形成健康绿道景观带。
其一，湘江滨水风光带，这基本上算是长沙主城的核心景观了。在湘江沿岸，尤其是主城一带，基本上聚集的都是地标建筑和豪宅。而在奥体新城这一带，布局的也是如奥体中心、总部基地等地标性建筑，未来将与对岸的湘江科学城形成两岸城景齐飞的景观，两岸都建成后，将不输主城滨江与对岸的北辰三角洲一带的核心景观。
其二，天心溪景观带，这个我们早前就讲过，整理长度达 7.3 公里。以天星湖为核心，向南北两侧延伸水系，贯穿整个奥体新城。其中包括了约735亩大小的天心湖，约100亩的北部水系，约120亩的奥体中心东北角水系，以及约82亩的奥体中心东南角水系！
仔细研究规划图可以发现，天心溪景观带，除了西侧奥体中心以及天心湖总部基地这一带以外，其余部分的两岸基本上都是以住宅为核心。也就是说，未来奥体新城一带将诞生不亚于主城圭塘河风光带这样的宜居板块，也将是未来长沙人购买高端住宅的重点区域。
其三，京广铁路绿道景观带，这个就是以铁路为核心规划的绿道景观带，整体以一条笔直的线路南北延伸，有点类似于合肥的骆岗公园（机场跑道改建）。
而它的两侧则是真正的核心住宅区，未来如果在这个公园内打造一些便民娱乐设施，搭配一点休闲商业，将是周边居民日常娱乐休闲的最好去处。
“两心三带”可以说是奥体新城的灵魂，但是目前来说，片区最需要的是什么？
是通一条地铁，办几所学校。地铁是几号线？学校是什么品牌？
长沙向南，奥体新城为核心
通1条地铁、建2所长郡学校
通一条地铁，什么线路？
奥体新城，规划有地铁5号线、地铁9号线以及1条云巴线路。
但目前来说，云巴线路和地铁9号线还遥遥无期，尤其是前不久传出的第四期规划招标延迟的消息，更加剧了这一时间节点。所以对目前的奥体新城来说，最靠谱的线路就是地铁5号线延长线。
5号线延长线目前一直没有传出动工的消息，但前不久爆出已经在做站点线路沿线的勘探了，预计动工时间不远了。
有一点要明确的是，目前的5号线南延线只到大托铺，到奥体中心的2个站点，并没有在近期多次招标的方案中。那么这2个站点能否与南延线一起建设，直接打通到奥体中心的直达地铁线？还需要等待官方的进一步消息。
但理应会一起动工吧，毕竟要迎合2029年全运会的举办，不通一条地铁到达也说不过去。
建几所学校，什么品牌？
目前片区确定的学校一共有三所：
1. 长郡奥体中学（奥体新校区）
2. 其附属的长郡奥体九年制学校
3. 规划中的雅礼实验高中
其中，雅礼实验品牌高中，位于长郡奥体校区的北边，目前没有明确的建设计划。
所以，重点是两所长郡品牌的学校。
其中，最重要的无疑是长郡奥体新校区，目前在建设中，已官宣今年9月份开学，已经明确招生700人。并且官宣了部分师资，明确两个校区共享同一个教研组长，教师队伍统一，绝非临时拼凑。同时，在教学节奏上，实现“同教研、同备课、同评价”，教研、培训、活动同步开展。
根据规划，长郡中学新校区总用地约138亩，建筑面积约8.7万平方米，规划60个班，可容纳3000名学子。
另外一所是由长郡奥体新校区直管的长郡奥体九年制学校，该校大概在2027年9月开学。学校位置就在长郡奥体新校区的旁边，但根据本次的规划来看，位置有所变化。
在早前的规划中，这所九年制长郡奥体学校位于长郡奥体新校区的东边，呈狭长状分布。
但在最新的规划中，东边的原学校地块已经改为住宅，学校用地整体移至了长郡奥体新校区的南边。
这所九年制长郡奥体学校将是片区的重点，因为它可以带动板块，来推动片区的土地出让。这不，最新的土地推介显示，长郡中学新校区西南侧、9年制长郡奥体学校西边的5号地块，已启动招商，预计今年出让。
作为奥体新城首个新楼盘，必然要满足买房人最关注的教育配套问题，所以这个地块如果出让，必然会配套入读这所9年制长郡奥体学校。
奥体为邻，全运加持，长郡为名。这不仅仅是一个新板块，更是长沙向南跨越的一大步。2029年全运会召开之年，将是这个板块的最高光时刻。届时，场馆林立，地铁纵横，书声琅琅。
如果你错过了10年前的梅溪湖，请不要再错过现在的奥体新城。
@李白楼语堂 善于把买房的底层逻辑拆解出来，把大方向给你搞清楚，这样买房就不至于大错。更多细节内容，文章无法讲清楚，那咱们就私聊，扫码加李白，带你去看房，片区、楼盘的缺点和优点，给你讲清楚：
