长沙商改住 公寓之痛的6年援救史

“过多干预并不能解决问题，它仅仅是拖延了问题，并且使问题变得更加严重。”

这是芝加哥学派的领军人物米尔顿・弗里德曼《资本主义与自由》这部书中谈到政策干预问题。

在2021年长沙五部门联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，商改住政策有效期至2026年10月。

长达6年的商改住拯救计划，正是对公寓挤压风险的一次长时间救助。

六年援救，至今仍未走出迷雾。

回到当初，为了抑制房价这匹脱缰野马，在2017年之后各大一二线城市纷纷祭起了住宅限购大旗。

如日中天的购房热潮，通过一纸限购扬汤止沸。

外地入长的迁移购房需求被拦截，如同在拥挤的河道里堵住了一块大石头。但需求惯性并未消失，相反需要寻找另一个突破口，绕过石头继续向前奔涌。

于是，商住公寓浮出水面，登堂入室成为座上宾，成为绕过限购政策不二跳板。

因为商业、商住不限购。

一面是住宅限购，一面是因限购而紧缺的公寓供应。于是，2017年不限购而供不应求的公寓成为了香饽饽，围猎限购的公寓大幕拉开。

从土地性质开始，商业、商务用地土拍量抬头，同时，一些商业项目调转枪口，直接转向商业大平层的供应，公寓市场风起云涌。

产品形态公寓化蔚为大观：户型一改单一小户型印象，从单身公寓向多元户型跨越，挑高公寓，双钥匙房、商务创业公寓等创新层出不穷。

这期间更是出现了商业大平层。

最先试水的便是运达广场二期，2019 年 3 月首开，长沙首个商业大平层横空出世。2021 年三期销售年度破30 亿，连续三年登顶公寓销冠，给商业大平层注入了兴奋剂。

运达广场的成功过让湘江两岸和商业中心地段的商业用地，一夜醒悟。

岳麓区滨江新城、天心区湘江金融中心突然一字排开，沿江换新。

奢华豪装，君临湘江或鼎立中环，铝板立面、公建化幕墙玻璃，奢豪与商业联姻，成了新贵与资本，身份与显要的逼格需求。润和滨江、旭辉铂悦、达美寰宇、平安财富、五矿广场......，纷纷登场。

商业大平层突然一改容颜，成为嫁入豪门的入场券。

商业大平层的另一端，小户型公寓，更是杀红眼。

凭借小面积低总价、投资自住的商住两用、优渥地段、更主要是不限购，成为新宠。

从市中心快速向周边市郊蔓延，供应量迅速攀升并快速登顶。

2017–2021 五年累计供应直逼千万平米，达到953 万㎡。公寓价格一度高昂，超过同地段住宅价格。

库存也随着达到峰值，接盘的人越来越少，市场掉头向下的清洗也同样快速到来。

公寓狂欢下实际掩盖着无法回避的产品之伤，热潮时集体忽视。

潮水退去后，这些固有缺陷彻底暴露，成为行业与投资者难以消解的痛点。从商到住的功能跨越，始终摆脱不了商业属性的先天短板：

没有学位配置，无法享受城市义务教育入学配套，丧失家庭居住核心价值；

日常水、电、燃气、物业均按商用标准计费，长期居住成本较普通住宅高出30%-50%，形成持续性生活负担；

二手交易税费居高不下，契税、增值税、个税综合税率比住宅高出5%-10%，资产流通成本极高；

购置门槛严苛，首付比例高达五成、贷款年限最长仅十年，购房初始支出与月供压力远大于住宅。

与此同时，公寓楼栋公摊比例普遍偏高，得房率低，成为隐蔽性的购房成本损耗。

2022年初，世联当时发布一组非住宅的行业数据，危险信号明显。

截至2021年底，长沙公寓库存一路攀升至470万㎡，出清周期长达35个月，去化持续承压；商业库存449万㎡，出清周期111个月；写字楼库存367万㎡，出清周期187个月。整体非住宅商品房市场供需严重失衡。

市场清算如期而至，公寓价格大跳水成为热点词。

腰斩、暴跌、骨折价成为长沙公寓市场悲号的热点词，曾经备受追捧的投资产品彻底沦为弃子，大幅降价换量的操作让整个公寓市场风声鹤唳。

与此同时，商业大平层虽然保持了一定韧性，但赛道也陷入内卷，全市待售体量超百万方，红海竞争压力激增，项目分化愈发明显。

2021年后，高端商业大平层正式进入残酷的存量厮杀阶段。

随着海量公寓房源、商业集中交付入市，商业、公寓租金也遭受重创。长沙租赁市场供严重大于求，全市公寓空置率持续走高，远超行业合理区间，非核心地段、非地铁配套公寓空置问题尤为严峻，多数小户型公寓租金较市场峰值下跌20%-60%，

作为热潮时宣传的“以租养贷”的投资逻辑突然坍塌，绝大多数投资者面临五成高首付、十年短期商贷的刚性月供压力，而实际租金收益仅能覆盖三成至五成月供已经算是不错，空置率居高不小的情况下，无法对冲每月房贷压力。

大量2017-2021年高位接盘的投资者，陷入资产贬值、租金锐减、月供高压的三重困境，让家庭现金流快速枯竭。不少业主陷入死循环难题，资产快速贬值缩水，甚至资不抵债。

大规模的家庭负债恶化，逐步向上传导，使得公寓类房产信贷逾期率持续攀升，个体投资风险逐步转化为行业信贷风险。

公寓市场一地鸡毛，几乎没有真正赢家。

2021年，湖南省五部门联合印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，商改住正式实施，开启公寓库存救援的漫长之路。

一是报批未建商业地块、在建公寓、已建商业公寓等，进行批量的改规，调整为住宅供应，那些嗷嗷待哺的公寓供量刹住了车。

2021年之后，长沙内五区中省府、滨江、南湖、梅溪湖等核心片区超30宗地块完成商改住调规。

这还只是第一步，应激创伤的迫不得已。

更主要在于商住比高供应地块的全面调规调容调高。

最为典型的是：黄兴北路S10临江地块历经三次挂牌的曲折过程，

2023年12月12日，S10地块首次出让：第一次终中建信和以27.58亿元竞得此地块，折合楼面价14968元/㎡（因系统问题中止出让）；第二次运达地产以总价29.81亿元摘得此地块，折合楼面价16180元/㎡。

但运达却在摘得地块后，悄悄选择了退地。

原因很明显，本质上仍然延续“重商业、炒地标”旧逻辑。但商业、商务价值已经退潮，而单一依靠住宅豪宅价值已无法支撑起未来的盈利空间。

2025年1月16日，S10第三次出让，商住配比下面调整为1:9，近乎纯居住用地；容积率由超高强度下调至3.0；取消超高层商务地标规划，弱化商业商务属性

由金茂20.27亿元的底价成交，折合楼面价11010元/㎡，相当于直接下降了5000元/㎡。

调容调高度是第二步的话，接下来就是片区控规的调整。

最具代表性的便是滨江新城最新控规修编调整。

作为长沙官方定位的湖南金融中心，滨江新城规划以超高层写字楼、高端商业、商务CBD为核心，主打都市商务标杆形象，长沙城市封面级的商务板块。

但在最新的控规修编中，片区大幅缩减商务、商业用地配比，批量将C5、C7、C8等核心商务地块调整为二类居住用地，原8.0、6.0的超高容积率下调至2.5以内，300米级超高层规划全面取消，限高严控在100米以内。

曾经主打高端商务的城市封面，最终向现实妥协，从“金融商务高地”转型为宜居生活片区。

为吸引房企拿地，土拍回归主城，大量原定商业综合体、高端商务集群的规划落地叫停，洗白成住宅用地推出。

大心阁及黄土岭、金盆岭单元Z12-M07地块更是彻底放弃商业配置。

由商住混合用地直接改为二类纯居住用地，净用地面积16140平方米，容积率由6.0大幅下调至2.25，建筑密度由40%降至22%，绿地率由25%提升至35%，建筑限高从150米压缩至80米，含商量压降至零。

持续六年的商业公寓大救援，六年持续的商改住调规、用地改制，一是对口供地，也是拨乱反正上一轮绕开新购而造成的公寓“繁荣”乱象。

K形分化看，不仅是城市量级之别，也是同城区域量级之别。所以2023年之后土拍回归主城，优质地块被摆上货架。

但大规模地调规商业用地为住宅供应，主城区土地价值快速下坠。

从某种意义上是否定了城市既定的商业配套规划与商务产业布局，直接将核心地段的商业价值剥离了，

是否是应激下另一场右倾惯性。