万万没想到,长沙下一个有望被高架快速路串联起来的板块是谁？这两个希望太明显了！
你去看一个城市的板块发展史,最核心的那条线索不是地铁,不是商业配套,是快速路网把它连进去没有,这个东西决定了这个板块在整个城市里的位置是中心还是边缘,是核心通勤圈还是周末度假地。长沙这些年最明显的例子就是梅溪湖和洋湖,这两个板块当年规划出来的时候,很多人都说太远了、太偏了、不好卖,但你现在去看,梅溪湖通过西二环和金星大道高架直接接入城市快速路网,洋湖有潭州大道和湘府路快速化改造,结果就是这两个板块现在的房价和板块地位完全不一样了,因为快速路解决的不是你能不能到达的问题,是你以什么速度、什么成本到达的问题。
这个逻辑放到现在的长沙,就会发现有两个板块的处境特别微妙,一个是湘府东板块,一个是星马板块,这两个地方现在的问题都一样,规划有了、配套在建、房子也卖出去了,但就差最后一环,差那条能把它们真正接入城市快速通勤圈的高架快速路,而这个东西一旦落地,整个板块的逻辑就变了。
湘府东这个板块,你去实地看就会发现一个特别矛盾的现象,它明明离主城区很近,但你就是感觉它远,这个远不是物理距离的远,是心理距离的远,是你每次从五一广场、芙蓉广场往湘府东走的时候,要穿过一大片平交路口、要等红绿灯、要跟社会车辆混在一起慢慢磨,这种体验让你觉得湘府东不在城市的快速通勤圈里,它更像是一个独立的卫星城。
但湘府东的问题不是它配套不够,不是它规划不好,是它缺一条能让人无感切换的快速路,现在去湘府东主要靠劳动路、万家丽路这些主干道,这些路的问题是它们既要承担快速通行的功能,又要承担周边小区、商业的出入需求,结果就是速度起不来,高峰期的时候你在这些路上走,跟在城市普通道路上走没什么区别。
而现在的关键变量是,长沙正在推进湘府路东延线的快速化改造,这条路如果按照规划落地,它会把湘府东板块直接接入湘府路这条城市东西向的快速路主轴,到时候从湘府东去五一广场、去河西梅溪湖,整个通勤逻辑就变了,不再是走走停停的平交路口,而是高架快速路一路贯通,这种体验的改变会直接重构这个板块在购房者心里的定位,从＂有点远的新区＂变成＂主城东延的快速通勤板块＂。
星马板块的情况更典型,这个板块最近几年的热度起来了,房价也在涨,但你跟在那边买房的人聊,他们心里都清楚一件事,星马现在的价值还没有完全兑现,因为这个板块最大的问题是它的交通动线还不够清晰,现在去星马主要靠星沙联络道、远大路这些路,这些路能到,但速度慢,尤其是高峰期的时候,你从城市中心去星马,要么走京港澳高速下来绕一圈,要么走地面道路慢慢磨,这种体验让很多人觉得星马虽然近,但通勤成本高。
星马的希望在哪,在长沙正在规划的东二环和远大路的快速化改造,这两条路如果按照规划推进,它们会把星马这个板块直接接入城市的快速路网,到时候从星马去五一广场、去高铁站、去河西,整个通勤时间会被压缩到一个你可以接受的范围内,而这个范围一旦形成,星马这个板块的逻辑就变了,它不再是＂星沙的一个新区＂,而是＂长沙主城快速通勤圈的一部分＂。
这个变化的意义在于,快速路改变的不是物理距离,是心理距离,一个板块如果能通过高架快速路无缝接入城市的快速通勤网,购房者对它的定位就会发生根本性的变化,从＂郊区盘＂变成＂主城盘＂,而这个定位的变化会直接反映在房价和板块热度上。
你把湘府东和星马这两个板块放在一起看,会发现它们的逻辑其实是一样的,都是规划好了、配套在建、房子也卖出去了,就差最后一环,差那条能把它们接入城市快速通勤圈的高架快速路,而这个东西一旦落地,整个板块的价值就会被重新定义。
这个逻辑在长沙已经被验证过很多次了,梅溪湖、洋湖、滨江新城,这些板块的崛起背后都有一个共同的底层逻辑,就是快速路网把它们接进去了,让它们从城市的边缘板块变成了城市快速通勤圈的一部分,而现在湘府东和星马就在等这个机会,等那条能让它们真正融入主城的快速路落地,到时候这两个板块的房价和板块地位会发生什么变化,你现在去看梅溪湖和洋湖的历史就知道了。
小贴士：如果你在关注长沙的房产投资机会,湘府东和星马这两个板块值得重点关注,不是因为它们现在有多火,是因为它们的交通逻辑一旦被高架快速路改写,整个板块的价值会被重新定义,而这种改变往往是不可逆的,早一步进去和晚一步进去,价格差距会很明显,快速路网对板块的改造能力,在长沙这个城市已经被验证过太多次了。
