融城论坛 ‖ 地产“三道红线”松绑,长沙南部融城能否顺势起飞?

2026开年，房地产迎来政策与市场双重重磅信号：持续5年的“三道红线”管控正式松绑，多家房企股价应声上涨，被业内解读为行业从“风险防控”向“稳定发展”转型的关键信号，也让沉寂的楼市再度掀起“拐点”讨论。

2020年8月“三道红线”政策的出台，曾一度掐断了高杠杆房企的融资命脉，成为行业深度调整的“导火索”。五年来，房企被动开启降杠杆、去库存进程，市场从规模扩张转向理性调整。全国房价整体下行，主要城市房价跌幅不同，一线城市约 10%-15%，二线城市 20%-30%，三四线部分城市达 30%-50%，市场分化明显。

那长沙市的房地产市场表现如何呢？我们来看看数据：

 二手房市场五年来跌幅为20%,区域分化明显，属于二线城市较低水平。而新房均价稳中有升，22 年新房均价约 10259 元每平，26 年 1 月是 10514 元每平，不跌反涨了，涨幅大概是 2.48% 。

是不是有点意外？为什么长沙能格外坚挺？

其实长沙这几年新房价格能稳住，一方面是因为之前调控得好，没怎么涨过，泡沫少。另一方面，人口一直在流入，住房需求比较稳，所以价格没怎么跌，甚至略有上涨。

如今监管政策松绑，泡沫少的长沙，南部融城片区是否能顺势起飞？

当然，行业整体的“拐点预期”，并不意味着所有区域都能同步受益。在“房住不炒”总基调未变、市场分化加剧的当下，核心城市、核心板块的价值才更具韧性。而长沙南部融城片区，正是在这一轮政策红利与城市发展浪潮中，最具潜力的“种子选手”之一。

我们不妨从其发展根基与核心优势逐一剖析。

1.强省会政策红利叠加区域协同战略，“科创+奥体”双轮驱动顶层设计突出。

国家区域协调发展战略+“强省会”+一体化政策，更搭上了2029年第十六届全国运动会承办的“东风”——解放垸这一处女地迎来更高能级、更具未来感，更具价值支撑的城市规划与建设，总投资68亿元、占地1000亩的长沙奥体中心正在加速建设，预计2028年竣工，“办一次赛，兴一座城”的效应已逐步显现，此前济南、西安等城市的奥体板块均在赛后实现了地价、房价的大幅攀升，另外湘江西岸湘江科学城的高标准规划建设，大学新校区的不断聚集，科研机构的聚集，南部片区的双轮驱动引领效应明显。

2.南部跨江交通瓶颈被前所未有推至前台，区域配套快速升级      

长期以来，长沙南部跨江交通饱受吐槽，呈 "北多南少" 失衡格局，南部横向主干道不足，过江拥挤通勤压力巨大，成为南城发展瓶颈。目前暮坪湘江特大桥建设进入最后攻关，预计26年年底通车，建成后将把两岸通行时间从50分钟缩短至5-10分钟；清风路大桥，兴马洲跨江大桥也已启动建设，整个南部跨江交通规划被推到了前所未有的高度。地铁5号线南延线施工招标、7号线27年通车。在配套方面，教育、医疗、生态资源加速向南集聚：湖南大学科创港校区、湖南师范大学新校区、长郡中学校区，南华大学（长沙校区），优质质教育资源落地，国家医学中心积极申报，宜居属性持续提升。此外，大王山旅游度假区、规划中的天心湖水系、巴溪洲、兴马洲，昭山等文旅资源环绕，让片区实现了“生态+文旅+宜居”的多元价值叠加。

3.产业集聚效应初显，为区域发展注入持久动力。

房地产的长期价值，终究要靠产业来支撑。长沙南部融城片区已形成了以数字经济、科技创新、文旅体育为主导的产业格局：天心数谷已竣工招商，湖南大数据交易所交易额稳居全国第一方阵，天翼云中南智能算力中心、百度全球首个ARM云运营中心正式运营。随着湘江科学城的建设推进，智能制造、前沿科学、成果转化等六大组团也将逐步成型，产业与城市的深度融合。

结合行业政策走向与长沙南部融城的发展现状，我想谈谈几点个人观点，与大家共同探讨：

“三道红线”松绑≠楼市普涨，拐点是“结构性复苏”的起点。不可否认，“三道红线”的退出，确实为房企松了绑，缓解了资金压力，有利于市场信心的修复和项目的顺利交付，但这并不意味着“闭眼买房就能赚”的时代回归。

“长沙南部融城“具备起飞条件，但需循序渐进”。从区域基本面来看，片区一体化的战略红利、奥体中心与湘江科学城的省级高位推动是其区别于其他片区的核心竞争力。但我们也需清醒认识到，区域发展并非一蹴而就，湘江科学城的建设、产业的全面落地、人口的大规模导入，都需要时间沉淀。

任何片区发展都是以项目建设为抓手，一个建设项目建设周期短则一年，长则数年，面临着资金筹措，工程建设管控，后期建成运营维护等种种考验。未来的发展仍需循序渐进，靠规划落地以及价值兑现说话。

对于我们而言，发展不是一蹴而就，摒弃短期投机思维，警惕盲目跟风，读懂政策风向，看清区域潜力，等待规划落地与价值兑现的关键节点，理性布局核心资产，才是应对当前楼市最稳妥的选择。

且看中部崛起，湘约29年长沙全运。启示君个人认为南部融城片区在全运会后，也就是2030年交通格局，城市框架基本形成，2035年基本发展成熟，真正消除距离隔阂，实现长株潭心理层面的一体化。你对长沙南部融城的发展有何看法？欢迎在评论区留言讨论，一起共话融城未来！