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长沙“低房价”之谜

  • 2026-02-04 08:18:39
长沙“低房价”之谜
▲八方小区是长沙目前二手房房价最高的小区之一。 （南方周末记者 封聪颖/图）

全文共4082字，阅读大约需要8分钟

  • “（集资房）既压低了均价，也挤占了相当部分有购买力的住房需求。”

  • 长沙人买房意愿不高，政府又想要卖地，那只能降低土地单价，牺牲掉容积率。

  • 目前，前往长沙“取经”的东莞和深圳住建局，学习成果均集中在房地产调控措施方面。

本文首发于南方周末 未经授权 不得转载

文 | 南方周末记者 封聪颖
责任编辑 | 冯叶
“8字头起，抢XX精装房。”2020年12月下旬，南方周末记者来到长沙南地铁站，抬头便看到一张以“低价”为噱头的房产广告，在售房产位于长沙GDP总量最高的雨花区。
像这样的房产广告，还遍布在地铁站的楼梯、电梯、屏蔽门以及车厢里。
长沙的确是房价洼地。11月18日，湖南省住建局通报，2020年前三季度，长沙市新建商品住宅销售均价9033元/平方米，在全国30个直辖市、省会城市中排名第25位。
但长沙的GDP并不低。2019年，长沙以1.15万亿元的GDP总量位列全国第13位。2010年，长沙GDP仅为4547.06亿元，10年间增长了154.5%。
低房价、高GDP令长沙成为房价“模范生”。2020年下半年，深圳、东莞住建局接连前往长沙学习经验。
住建部也于近日在《建设工作简报》上，刊载了一篇题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。
长沙经验可复制吗？
1

 变种的福利房

长沙“低”房价的秘密，有其独特的历史原因。
从2000年开始，长沙市建设发展速度加快。《长沙晚报》总结，2006年至2010年，长沙市市区面积由556.3平方公里拓展至954.6平方公里，增长了71.6%；建成区面积由167.7平方公里扩展至249.3平方公里，增长了48.6%。
湖南工业大学经济与贸易学院副教授刘会洪向南方周末记者介绍，面对建设资金短缺，长沙市政府曾采取以土地换项目建设的方式来解决问题，将项目周边土地低价转让给施工企业。施工企业由于不懂房地产开发，希望尽快套现，又会将土地转让给开发商或与开发商合作，导致市场上出现了大量的低价土地。
刘会洪是土生土长的湖南人，早在2012年，他就关注到长沙在中部六个省会城市中人均GDP最高，房价水平却最低，并开始研究长沙形成“价格洼地”的原因。
一位知名地产博主亦告诉南方周末记者，长沙市早年出让的低价土地多被用于建设福利房，“至今未消化完”。
2007年，曾有网友总结了一份“长沙非市场化运作的商品房”名单。名单显示，长沙共有六十余个小区为单位房，建筑面积合计约713万平方米。
实际上，早在1998年6月，国务院就规定停止住房实物分配，即取消福利房。上述六十余个单位小区，更多的是福利房的变种——集资房。
2004年5月13日，由建设部、国家发改委等联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。另据《长沙市集资建房办法》，为鼓励集资建房，政府给予了优先提供建设用地、减免相关税收等优惠政策。
然而，在2009年，致公党长沙市委在一份调研报告中指出，在长沙，集资建房绝不仅仅限于困难企业，不少党政机关、垄断企业等都纷纷加入了集资建房的行列，通过“委托代建”“团购”等形式，既享受了经济适用房的种种优惠政策，又披着“市场化运作”的外衣。
致公党长沙市委相关负责人向媒体透露的数据是，2009年长沙的非市场类定价房源占到了市场份额的15.3%。
“（集资房）既压低了均价，也挤占了相当部分有购买力的住房需求。”刘会洪说，并在他2012年发表的论文中指出，这部分房子的价格远低于市场价，一般只有商品房价格的50%到70%。
他举例称，长沙的雅致名园是由长沙教育基建开发公司为某学校教师建设的定向单位自建房，共716套，房型多是130多平方米的3室2厅，于2008年3月开盘，对外销售起价3888元/平方米，而对教师销售价仅为1800元/平方米。
多位长沙的地产销售向南方周末记者介绍，目前长沙二手房价格最高的小区恐怕要算八方小区。八方小区位于长沙市政府旁，附近有长沙市实验小学、长郡双语实验中学等名校。
2020年10月12日，阿里拍卖上成交的一套八方小区C区法拍房，经过32次竞拍，最后成交价为532.5万元，折合单价3.8万元。
在上述单位房名单中，八方小区的规模最大，总用地面积1466亩，两期项目共167栋，户数在11000户左右。长沙市政府曾在2014年表示，八方小区的性质为商品房，但又指出“八方小区二期仍不能满足公务员集中居住的需求”。
2

 容积率的秘密

除了集资房供应量大，长沙通过招拍挂出让的土地，供应量也很大。
南方周末记者曾通过Wind，统计过2013年—2018年全国百城的住宅用地供应情况。如果从住宅用地的供应量来看，长沙在全国处于中上水平，位于15名至66名之间，与重庆、杭州等土地供应大户仍有距离。
但如果从供应土地实际建成的住房面积来看，长沙的排名立刻大步向前，处于高位。如在2013年，长沙的住宅用地供应量原本排在第15位，但实际建成的住房面积却排在第9位。
一位房地产央企的北方区域中层向南方周末记者解释，土地供应量不大，但建设面积大，意味着，长沙住宅容积率高，实际住房供应量大。
容积率代表住房开发密度，一个小区，盖的房子越多，容积率越高。所以，在一块地总价不变时，容积率与土地单价成反比。
上述中层说，容积率是由政府设定的，也就是说政府如果想要把地卖贵点，就会通过提高容积率给开发商让利。在他看来，长沙人买房意愿不高，政府又想要卖地，那只能降低土地单价，牺牲掉容积率。
2020年5月，房地产大数据应用服务商克而瑞发布了一份针对30个典型城市的土地财政依赖度研究报告，其中超过50%的城市共26个，长沙的土地财政依赖度为88%，属于高土地财政依赖度城市。
8月，长沙市自然资源和规划局亦刊文指出，湘江两岸的超高层建筑布局无序，主要原因是容积率和高度控制由最初规划的适度有序，在不断满足开发建设的“合理需求”下，追求单个地块或单个项目的利益最大化。
在长沙，面积达百万平方米的超级大盘至少有10个。位于湘江两岸的北辰三角洲和湘江世纪城，项目的建筑面积分别高达537万平方米和400万平方米。
中国房地产数据研究院院长陈晟告诉南方周末记者，长沙的超级大盘能解决大部分刚需，且由于这些土地是早期大体量供给，决定了长沙房价的相对稳定。
2007年，北辰实业集团以92亿元拍下新河三角洲地块，后更名为北辰三角洲。由于规模过大，北辰三角洲以字母A至F命名分为了21个区，各区的容积率在2.0到6.0之间，是长沙高容积率楼盘的代表之一。
计算下来，该项目楼面地价是2421元/平方米，当年长沙市商品住宅的均价为3372元/平方米。但北辰三角洲到现在都没卖完。
2020年12月下旬，北辰三角洲的置业顾问向南方周末记者介绍，目前北辰三角洲还有D4和另外一个区未开发，D4将推出7栋住宅，规划居住户数1732户，容积率达6.36。
据0731地产研究院数据，长沙2018年和2019年的商品房整体供销比分别为1.09和1.23。此前连续3年的供不应求局面结束。
2020年，长沙住房供应量依然较大。据CREIS中指数据，2020年上半年，长沙市商品住宅新增供应465.88万平方米，成交商品住宅449.87万平方米，供销比为1.04，市场整体表现供过于求。
长沙楼市“面包”供应量上涨，“面粉”供应量也较大。据中原湖南战略研究中心数据，2019年内六区经营性用地建面全年供应1825万平方米，较2018年上涨30%，成交建面1552万平方米，同比上涨34%。
北辰三角洲的住宅面积为300万平方米，是长沙高容积率楼盘的代表之一。（南方周末记者 封聪颖/图）
3

 楼市“上锁”

长沙楼市也有过短暂的“辉煌”。
和不少长沙人一样，刘会洪仍记得2016年的“合肥炒房团”。
“2016年的时候，合肥、南京、宁波已经涨了一波，当时长沙还没涨起来，这种投资性住房需求就往长沙转移，有炒房客过来扫楼。”刘会洪向南方周末记者回忆，梅溪湖是当时炒得特别热的区域。
梅溪湖位于岳麓山的后山，是长沙最大的人工湖。2020年12月20日，南方周末记者从梅溪湖西地铁站出来，看到塔吊旋转，机器轰鸣，梅溪湖二期的项目多在建设中，时代中国、绿地、中海等知名房企的广告牌林立。据长沙市城乡规划局于2017年10月的公示，梅溪湖二期被定位为长沙城市副中心。
一位曾姓渠道总监告诉南方周末记者，2016年炒房团过来后，梅溪湖的房价从6字头涨到了1万多，梅溪湖沿湖一期项目的住宅房源早已售空。她自称已从事房地产行业近10年，现在的公司是湖南当地一家成立于2013年的开发商。
炒房团的到来，加上2016年中央经济工作会议再提“房住不炒”，长沙市开始严控楼市。
2016年12月，长沙提出维护房地产市场健康发展的七条措施，提及严控“双外”在长沙购房。时任长沙市住房和城乡建设委员会党委书记王伟胜在接受当地媒体采访时指出，在与同类城市比较房价不算高的情况下，“七条措施”的出台与外地投资性购房者大幅增加有关。不过，上述七条措施尚未提及限购限贷等内容。
“今天的长沙楼市已经上锁。”2017年3月19日，曾姓总监在朋友圈发文称。她指的是长沙的“3·18新政”，这是长沙继2014年解除限购令后，首次实行区域性住房限购。
“3·18新政”规定，长沙户籍不限购（3套限贷），非长沙户籍（湖南省内）限购1套，非长沙户籍（湖南省外）限购1套，且需在长沙连续缴纳12个月以上个税或社保。
2017年，长沙从限价、限地到限售、限贷、限购，连发十余道与房地产相关的政策，不断收紧。至2017年“9·23新政”时，首套房取得不动产证满3年才可买第2套。
当年8月，长沙还首次开始实施“限房价、竞地价”，试点地块将采取限价“熔断”机制，规定试点住宅地块的土地最高限价以及销售的最高限定价格。2017年，长沙的住宅毛坯最高限价为9970元/平方米，出现在梅溪湖、高铁会展这两大板块。
截至2020年12月，梅溪湖限价最高的是051号地块，7月份被绿地摘得，住宅毛坯限价13500元/平方米，3年间还是有明显的上浮（35.4%）。南方周末记者走访梅溪湖发现，多家地产公司的住宅毛坯限价在1万元/平方米左右。
2018年推出的“6·25新政”被称为长沙最严的楼市调控政策，部分政策比一线城市还严苛。譬如，“6·25新政”规定，商品住房须取得不动产证满4年后方可上市交易，而深圳为3年，广州为2年。在二套房契税上，长沙按4%的税率征收，广深两地则执行3%的契税标准。
目前，前往长沙“取经”的东莞和深圳住建局，学习成果均集中在房地产调控措施方面。
据长沙市住建局消息，深圳住建局于2020年7月8日到达长沙交流。7月15日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出8项措施。
其中，限购更为严格，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需落户满3年且个税或社保连续缴纳36个月方可买房。
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