长沙保利下大垅 | 河东主城新贵大盘,一文看懂全维度价值
- 2026-04-13 19:02:20
长沙保利下大垅 | 河东主城新贵大盘,一文看懂全维度价值长沙保利星宸天奕（别名：宸奕府），是保利在长沙开福区打造的高端“奕系”纯改善大盘，位于主城核心芙蓉中路CBD，2026年待售新盘。 是近10年主城区，难得一见的大社区楼盘，以往主城区寸土寸金，楼盘都是偏小，三五栋楼就是一个小区。本次直接有21栋住宅楼，1100多户。 
- 户型：125/143/173/195㎡，全系四房/五房 
- 结构：纯板楼、两梯两户、私梯入户、南北通透 - 得房率：112%~115%（“负公摊”） - 亮点：全楼栋6-8米架空层（全龄空间）；区配下沉庭院会所（恒温泳池、健身房、私宴厅） 更多楼盘信息，最新价格情况，选房建议，购房时机分析，欢迎咨询 
1.立体交通网络，三横三纵三地铁 三横三纵路网，地铁1号线/6号线/长株潭城际铁路三轨交汇 2.百亿级商圈环绕，5大商业体+3大核心商圈 五一商圈、北辰商圈、芙蓉CBD三大核心商圈交汇，涵盖富兴时代、麦德龙、泊富等5 大知名商业体，总商业体量超100万㎡ 3.三甲医疗集群，3所三甲医院+5大社区医疗中心 湘雅、省妇幼、市第一医院三甲集群与5大社区医疗中心，步行即享健康护航 4.城央生态绿芯，山水洲城 千年湖湘 约118公顷烈士公园、湘江风光带、社区口袋公园等绿地系统完善 湖南省博物馆、开福寺、潮宗街历史文化街区等城市文化地标集聚 
星宸天奕，为契合长沙这座楚汉名城，以古代楚国贵族车驾的“华盖”仪仗为灵感，打造了超越规模的大门，是2000年楚汉仪仗的当代新生，整个大门，近80米宽、高约9米的超大门厅，整体界面超150米，成为中心城区的门面。 
超感·自然 城央的留白 低密的奢侈 开福正心罕有百亩大盘，整体以约2.59容积率筑低密奢宅。内藏四园十二景，纳山水洲城为归家画卷;外邻烈士公园，享自然意趣为日常底色。 
▶开福中心·百亩低密大盘·六维成熟配套·8大场景艺术会所·新规全景舱 ▶建面约125-195㎡国际新奢住区 ▶新规超100%得房率B6-B8-B9即将加推 更多楼盘信息，最新价格情况，选房建议，购房时机分析，欢迎咨询 
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🏙️ 基础信息
位置：开福区 · 芙蓉中路与潘家坪路交汇处 开发商：保利集团 规模：约100.6亩，分A/B/C三区，共21栋高层（≤30层） 总户数：约1133户 容积率：A区2.09 / B区2.6 / C区2.82（主城低密） 物业：保利物业 状态：待售，预计2026年5-6月首开，2027年交房 均价：待定（周边约2.05万/㎡，预计1.8万/㎡起）
1100余户大盘，中心城区10年来第一个；
2.59容积率，在中心城区少有，低密宜居；
21栋纯板住宅，容纳超3000人生活，氛围浓厚。
📐 核心产品（纯改善）
🚇 配套（主城顶配）
商业：步行到富兴、华创、泊富；3站达五一广场 医疗：紧邻湘雅附一、省妇幼等三甲 教育：北侧规划九年一贯制学校；周边清水塘、市一中等 生态：近烈士公园、省博物馆、多个社区公园
✅ 优缺点
优点
市中心稀缺百亩低密大盘，地段强 纯板+私梯+高得房率，产品力强 双地铁+三甲+名校+商圈，全维成熟配套 主城区改善，上车门槛预计在230多起，算是主城区好地段，这种产品，低总价的选择，毕竟之前的楼盘，基本300万以上
不足
周边老小区多，城市界面一般 车位比约1:0.91，略低 总价段在长沙高一些，主力预计230-360W价格范围
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