长沙开放1区！开福微调,望城候场！

开福区:真解绑了

长沙这次动作,很多人看热闹,觉得又是放松限购的老套路,但你仔细看开福区这个操作就会发现,这不是简单的放松,是真的解绑了。以前开福区限购两套,现在直接取消,不是从两套放宽到三套四套,是直接不限了,这个姿态和其他城市那种挤牙膏式的微调完全不同,因为开福区这个地方,在长沙的位置很微妙,它不是最核心的五一广场那一片,但也绝对不是郊区,它是那种＂够得着核心,又不用承受核心区的压力＂的位置,这种区域一旦放开,释放的信号就很明确,就是长沙真的不装了,真的想让市场动起来。

这个动作背后藏着长沙对自己城市定位的判断,长沙这几年一直在强调房价不能炒,但不炒不等于不卖,不炒是要保证本地人买得起,但现在的问题是,本地人该买的早买了,增量从哪来,只能从外地来,开福区这个位置,对外地人来说刚好,价格不像天心岳麓那么吓人,配套又比望城雨花成熟,取消限购之后,那些在长沙工作但没户口的人,那些想在长沙买第二套的人,一下子就能进场了,这才是开福区这次动作真正想要的效果。

你去看开福区这几年的发展轨迹就会明白,它一直在憋着一股劲儿,湘江北段的开发,高铁北站的规划,北辰三角洲的商业配套,都在往这个区域倾斜,但配套起来了,人没进来,因为限购卡在那,现在这个口子一开,那些早就看好这个区域但买不了的人,马上就会涌进来,这不是炒作,是真实的需求释放。

望城区:还在等什么

开福区放开了,望城区还在那候着,这个状态就很能说明问题,望城区现在的政策是本地户籍不限购,外地户籍限购一套,这个政策看起来比开福区松,但实际上卡得更死,因为望城区的问题不是本地人买不买得起,是本地人根本就不够,望城区这几年的定位一直在变,从郊区到副中心再到独立新城,每次调整都在往更大的方向走,但人口跟不上,配套跟不上,产业更跟不上,这种情况下限购政策就变得很尴尬,本地人买不了几套,外地人又进不来,市场就这么卡在那。

望城区现在的情况是有量没价,新房供应一直在放,但成交就是上不去,不是房子不好,是政策把人挡在外面了,你去看望城区这几年推的那些大盘,品质其实不差,价格也比主城区便宜不少,但就是卖不动,因为想买的人买不了,能买的人不想买,这种错位就是政策没理顺的结果,开福区这次动作等于给望城区打了个样,就是说如果你真想把市场激活,就别再藏着掖着了,直接放开才是正道。

望城区在候场,候的是什么,候的是看开福区放开之后市场会不会出问题,如果开福区放开之后房价没暴涨,市场没失控,那望城区跟进就是顺理成章的事,但如果开福区放开之后出了问题,望城区就可以继续保持现状,这种观望的心态很正常,但也很危险,因为市场的窗口期不等人,开福区先动了,那些有购房需求的人就会先去开福区,等望城区反应过来再跟进,可能那批客户已经买完了,到时候望城区想追都追不上。

1区背后的真相

长沙这次只放开1区,这个数字很克制,克制到让人觉得长沙还是在试探,但你仔细想就会发现,1区已经够了,因为长沙的逻辑从来不是靠政策刺激把房价炒上去,而是靠政策调整把市场理顺,开福区这个口子一开,其他区域就会开始观望,观望的过程就是市场自我调节的过程,哪个区域的需求真实,哪个区域的供应过剩,很快就会显现出来,到时候政策再跟进,就不会出现一刀切的问题。

长沙这几年在房地产调控上一直很聪明,它不是完全不管,也不是管得太死,而是在关键节点做关键调整,2017年限购的时候长沙房价确实有点失控的苗头,限购一出,市场马上降温,这几年市场稳住了,但也确实有点太稳了,稳到成交量开始往下掉,这时候再不动,整个市场就会进入下行通道,开福区这次动作就是在这个节点上踩的油门,不是踩到底,是轻轻踩一脚,看看市场反应。

这个1区的选择也很有讲究,不是选最核心的岳麓天心,也不是选最边缘的浏阳宁乡,而是选开福这个不上不下但潜力最大的区域,这个选择背后的逻辑很清楚,就是要测试市场对政策放松的敏感度,开福区如果能起来,说明市场还有需求,其他区域可以跟进,开福区如果起不来,说明问题不在政策,而是在市场本身,那政策就得往别的方向调整,这种试探性的动作,比一次性全面放开要聪明得多。

小贴士:开福区取消限购之后,那些在长沙工作但没户口的人可以直接买了,不用再折腾落户的事,望城区虽然还在等,但如果你看好望城的长期发展,现在其实是进场的好时机,因为政策一旦放开,价格肯定会有一波上涨,趁现在还限购着,反而能拿到更好的价格,长沙这个城市的房价逻辑一直很稳,不会暴涨也不会暴跌,买房看的是长期价值,不是短期波动,这次开福区的动作只是开始,后面肯定还会有其他区域跟进,但节奏不会太快,所以不用急,看准了再出手。

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