长沙最新征迁区域曝光!谁能接住这波规划红利?

长沙这次征迁的事儿我研究了好几天,怎么说呢,一开始我也是跟大多数人一样,就觉得又是拆迁又是补偿,肯定有人发财了,但你仔细看那些区域分布就会发现,这个事儿背后其实是另一个逻辑,不是谁能抢到红利的问题,是你得先看懂长沙在下什么棋,就是那种感觉,你懂我意思吧。

我跟几个做房产的朋友聊过,他们说这次曝光的几个区域,芙蓉区那块、雨花区靠高铁站那一片,还有岳麓区往西延伸的那条线,表面上看是零散的,但你把地图铺开看,就会发现这些点连起来刚好是长沙未来十年的发展轴,说白了就是政府在做产业布局的时候需要腾地方,征迁只是第一步,后面才是真正的动作。

芙蓉区这次动的那几个地块,很多人以为是老城改造,其实不太对,我后来专门去现场转了一圈才发现,那里离湘雅医院和省政府都不远,但现在那片区域是典型的城中村状态,一栋栋握手楼挤在一起,道路又窄又乱,这种地方在市中心存在本身就很尴尬。

长沙的想法应该是这样的,芙蓉区作为老城核心,如果不把这些低效用地盘活,整个城市的中心功能就上不去,你看深圳罗湖、广州越秀都是这么干的,先把核心区的容积率和土地价值拉起来,然后才能往外辐射。所以这次征迁看起来是拆房子,本质上是在重新定义芙蓉区的城市功能,对了,我听说后续会引入一些总部经济和高端医疗的项目,但这个还没官宣。

雨花区那一片我觉得更有意思,因为长沙南站这几年其实一直有点尴尬,高铁人流量大,但周边配套一直跟不上,很多人下了高铁要么直接走,要么就是住一晚第二天继续赶路,没有真正留住人。

这次征迁的几个地块刚好围着南站外围转了一圈,我猜测长沙是想学杭州东站那套玩法,把高铁站周边打造成一个商业综合体加写字楼的集群,让商务客流和旅游客流都能在这里停留消费,这个逻辑其实挺清楚的,就是用交通枢纽带动区域价值,但前提是得先把那些老旧建筑和低端产业清出去,腾出空间才能做规划,你懂吧,这就是为什么现在要大规模征迁。

说实话,雨花区这个位置如果真的做起来了,对周边房价的影响会很明显,因为高铁站片区一旦成熟,辐射范围至少五公里,那些现在看起来还有点偏的楼盘,到时候都会变成热门地段。

岳麓区这次动作最大,因为它不是点状征迁,是整条线往西推,从现在的大学城一直延伸到含浦那边,这个规模就不是简单的拆迁补偿了,是在做城市扩张的准备。

我有个朋友在规划局工作,他跟我说岳麓区现在面临的问题是,大学城那块虽然有高校资源,但产业承接能力太弱,很多毕业生留不住,都往芙蓉区和雨花区跑了,长沙想改变这个局面,就得在岳麓区西边搞出一片产业园区,把人才留在本地消化。所以这次征迁,其实是在为后续的产业导入做准备,那些老房子和工厂拆掉之后,土地会重新规划成科技园和配套住宅区,形成一个产学研一体的区域。

这个思路其实挺大胆的,因为长沙以前一直是往东发展,现在突然往西推,说明政府对岳麓区的定位变了,不再只是大学城和旅游区,而是要把它打造成一个新的增长极,就是那种感觉,有点像成都的高新区,先把框架搭起来,然后慢慢填内容。

如果你正好在这几个区域有房子或者在考虑买房,我的建议是别着急,因为征迁到真正开发中间有个时间差,短期内周边房价可能会因为不确定性而波动,但长期来看,这些区域的价值肯定是向上的,关键是你得判断自己能不能等得起那个时间周期,还有就是要关注后续的规划细节,因为同样是征迁区域,有的地方会变成商业中心,有的地方可能只是绿化带,价值差别很大,你懂我意思吧,不是说征迁了就一定能发财,得看具体怎么规划,这个事儿没那么简单。