长沙的板块竞争这个事儿,我最近一直在琢磨,怎么说呢,你要说哪个板块最好,现在真的很难讲,不像以前那样河东河西泾渭分明,现在是那种你中有我我中有你的状态,就是每个板块都有自己的底牌,但谁也不敢说自己稳赢,你懂我意思吧。
我跟几个在长沙买房的朋友聊过这个话题,大家的感受都挺一致的,就是现在选板块比三年前难多了,以前你只要盯着梅溪湖或者滨江就行,现在你得看洋湖、看金星、看五矿、看高铁西,每个地方都在讲故事,每个故事听起来都挺有道理,但你真要下决心的时候又会犹豫,因为这些板块的成熟度都还在路上,谁也不知道最后谁能跑出来。
梅溪湖这个板块吧,说实话我一直觉得它挺矛盾的,它明明是长沙这些年投入最猛的区域,配套也确实到位了,但现在反而有点不上不下的感觉,不是说它不好,是那种＂我已经很好了但好像还差点什么＂的状态。你去梅溪湖转一圈就明白了,硬件设施真的没话说,大剧院、博物馆、商业综合体都有,但就是缺点生活气,那种烟火气。
我有个朋友在梅溪湖住了两年,他跟我说最大的感受就是周末很热闹但工作日很冷清,因为那边住的人很多都是在河东上班的,平时白天整个板块人气就不太足,这个问题其实挺要命的,它意味着梅溪湖的产业支撑还是不够强,还是更多依赖河东的产业外溢,所以你说它是不是顶级板块,算是,但它能不能成为真正的城市副中心,这个就不好说了。
洋湖这个地方我觉得是最被低估的板块,很多人一提洋湖就觉得它是梅溪湖的附属品,但我觉得这个判断不太对,怎么讲呢,洋湖的定位从一开始就跟梅溪湖不一样,它不是要做那种高大上的文化艺术中心,它要做的是生态宜居,而且它的生态资源确实是长沙城区里最好的。
关键是洋湖这两年的产业布局开始发力了,你看那边陆续进来的总部经济项目,还有那个检验检测产业园,这些东西看起来不起眼,但它能带来稳定的就业和人口,这个比梅溪湖那种周末型配套要实在得多,就是那种感觉,梅溪湖是让你周末去玩的,洋湖是让你工作日也待得住的,这个差别其实挺大的。
滨江这个板块吧,说它老牌是因为它确实开发得早,但说它有底气是因为它有别的板块学不来的东西,就是那个江景资源和成熟的商业氛围,这两样东西不是砸钱就能砸出来的,需要时间沉淀,而滨江已经沉淀了十几年了,你懂吧。
我最近发现一个挺有意思的现象,就是滨江板块的二手房流动性明显比其他新板块要好,很多人买房的时候嫌它贵、嫌它旧,但真要出手的时候又发现滨江的房子最好卖,这个说明什么,说明市场对滨江的认可度还是最高的,那些配套、交通、商业,都是实打实用过的,不是规划图上画的饼,这个确定性在目前这个阶段反而变成了优势。
高铁西这个板块我观察了很久,它是我觉得最有变数的地方,因为它的体量太大了,大到如果它真的起来了,可能会重新定义长沙的板块格局,但问题是它现在还在非常早期的阶段,基本上就是一张白纸,你要说它的潜力,确实很大,但你要说风险,也确实不小。
关键是高铁西站这个节点到底能带来多大的辐射效应,现在还不好说,长沙本身就有一个高铁南站了,西站能不能像南站那样带动周边,这个真的要打个问号,而且高铁西那边的产业规划现在也还比较模糊,不像洋湖那样有明确的产业抓手,所以你说要不要去高铁西买房,我觉得这个要看你的风险偏好,如果你能等个五到十年,可能会有惊喜,但如果你三五年内就要用,那可能会比较难受。
长沙现在这个阶段的板块竞争,其实反映的是整个城市发展进入了一个新的阶段,不再是简单的东进西拓,而是多点开花的局面,每个板块都在找自己的差异化定位,这个过程肯定会有试错、会有调整,但对于买房的人来说,反而要更谨慎一些,不要被概念和规划忽悠了,多去实地看看,多跟住在那边的人聊聊,看看那个板块的烟火气到底够不够,产业支撑到底强不强,这些比什么规划利好都来得实在,说白了就是要看它能不能让人住得下来、留得住人,而不是只能周末去打卡的那种。
