长沙近郊新区扩容提速,买房红利消退租赁崛起,宁乡、望城刚需业主理清长期持有利弊

上周末陪朋友去望城看房,中介小伙子开车带我们转了一圈,路过那些新楼盘的时候他突然来了句:＂哥,说实话,现在这边买房的人,心态和三年前完全不一样了。＂我当时没太懂,后来他解释说,以前来看房的人都在算升值空间,现在来的人都在问租金能收多少。这个转变,像是整个长沙近郊突然换了一副面孔。

长沙这几年近郊扩得有点猛。宁乡、望城这些地方,你要是三年前去过一次,现在再去会觉得有点陌生。不是说变化大,而是那种＂要起飞了＂的气氛没了。

路是修宽了,地铁也在挖,但售楼处门口停的车明显少了。我朋友当时想在望城金星北路那边买套小户型,销售跟她讲了半天配套规划,她听完问了句:＂那现在这边租出去一个月能收多少？＂销售愣了一下,大概没料到她关心这个。

买房从投资变成算账,这个过程比想象中来得快。

以前大家买郊区房,多少都带点赌的意思——赌地铁通了房价涨,赌配套起来了接盘侠多。现在这个逻辑好像不太灵了,或者说,大家不太敢赌了。中介小伙子跟我讲,去年他们片区成交的房子里,有一半买家明确说是打算先租出去,等孩子大了再搬过来住。这话听着挺实际,但你细想,这不就是默认短期内房价不会有什么动静吗？

望城那边有条街,开了不少餐馆,看起来挺热闹。我们中午在那儿吃饭,隔壁桌坐着几个业主在聊天。有个大姐说她家房子买了两年,一直空着,前阵子终于租出去了,一个月1200,还是托熟人找的租客。另一个人接话说:＂1200啊？我那套还在1000挂着呢,都两个月了没人问。＂

那个瞬间我突然明白了什么。

**这些房子不是卖不出去,是租不出去。**或者说,租金低到让人觉得持有成本有点高。你算算,一套100万的房子,一年租金收个1万5,还得扣掉物业费、空置期,回本得六七十年。这账谁都会算,但问题是,你不租又能怎么办？卖？现在卖能赚多少？

宁乡那边情况可能稍微好点,毕竟离主城区远,房价基数低,租金虽然也不高,但至少租售比看着不那么难看。我听说有些本地人在宁乡买房就是冲着＂反正也不贵,先占个坑＂的心态,这种想法倒也务实,只是你得真的不指望它给你带来什么额外收益。

我坐地铁6号线去河西的时候,旁边站着个中年男人在打电话。他声音挺大,我不想听也听到了。大概意思是他在望城买了套房,本来打算给儿子结婚用,结果儿子跑去深圳工作了,房子就空在那儿。他跟电话那头说:＂我现在就想知道,这房子是继续放着等儿子回来,还是赶紧租出去回点本？＂

电话那头不知道说了什么,他叹了口气:＂唉,当初买的时候可没想这么多。＂

这话让我想起另一件事。我一个朋友的妈妈,前年在金星北那边买了套两居室,说是给他们小两口留着。结果今年过年回家,她妈突然说想把房子卖了,理由是＂拿着这房子心里不踏实＂。我朋友问为啥,她妈说:＂你看现在租金那么低,卖也卖不上价,放着又浪费,这不是钱变成了累赘吗？＂

房子从资产变负担,这个转折挺讽刺的。

其实望城和宁乡这些地方,配套确实在慢慢起来,学校、医院、商场该有的都在建。但问题是,这个＂慢慢＂到底要多慢？三年？五年？还是十年？你要是刚需自住,这个慢可以接受,毕竟早晚能用上。但你要是指望短期内靠配套成熟带动房价,那可能得调整一下预期了。

现在有个挺微妙的现象:买房的人越来越像租房的人,租房的人反而不着急买房了。我问过几个在河西上班的年轻人,他们说宁愿在市区租个小单间,也不想去郊区买套大房子。理由很简单:通勤时间、生活便利性,这些东西短期内没法靠规划弥补。

如果你现在手里正好有套望城或者宁乡的房子,又不急着用,那租出去可能是个不太坏的选择。租金虽然不高,但至少能覆盖一部分持有成本,房子也不至于空着发霉。至于指望租金涨,短期内可能性不大,除非那片区突然来了什么大厂或者学校,否则租赁市场就是这么个状态。

如果你是打算买,那得想清楚一个问题:**你能接受这房子在未来五到十年里基本不涨吗？**或者说,你买它是因为真的需要,还是因为觉得＂反正长沙房价不高,买了不亏＂？前者可以考虑,后者最好再掂量掂量。

记得那天从望城回来的路上,朋友问我:＂你觉得这边以后会好吗？＂我想了想说:＂好不好得看你怎么定义＇好＇。如果是指房价翻倍,那可能性不大。但如果是指配套齐全、生活方便,那早晚能实现,只是时间问题。＂她没再问下去,大概也是在心里算那笔账。

**小贴士:**如果你真的决定在近郊买房长期持有,建议优先考虑靠近地铁站或者大型商圈的位置,这些地方的租金相对稳定,转手也容易一些。另外,别指望开发商承诺的配套都能按时落地,自己去实地看看周边现状,比听销售讲故事靠谱。