3月17日，长沙土拍市场，打响了2026年令人振奋的第一场硬仗。就在刚刚，长沙三地齐拍，三大宝地同场竞技。三个地块，分别是：三个地块，个个重磅。其中，S10是重点，所有地产人的雷达，都死死锁定了它。先看——好地多磨，事不过三。S10地块，三度登场，必然是王者归来。周知，开福区核心，湘江边、地铁1/6号线文昌阁站旁边，S10地块，懂长沙楼市的人都知道，它的出现必是地王，但也是一个爱折腾的地王。折腾历史，正是三度挂牌、三度诞生结果的过程。折腾的过程略过，这三次挂牌，你要记住的只有三个数据：第一次，成交楼面价14968元/㎡，溢价率约36%；第二次，成交楼面价16180元/㎡，溢价率约47%；列这三个数据，不是要回顾地块出让历史，而是告诉大家该地块的牛掰性。起始楼面价就高达1.1万元/㎡，是长沙首个挂牌楼面价破万的地块；前两度成交，都打破了长沙土拍成交楼面价的最高纪录，成为地王！而本次第三次出让，虽然是底价成交，但11010元/㎡的成交楼面价，也是长沙过去30年来土拍的top10。最终S10地块以21亿的成交总价、成交楼面价约11010元/㎡，被长沙如茂企业管理有限公司（中国金茂）拿下：虽是底价成交，但在当下的大市场环境下，绝对是今年长沙的地王，是年度最重磅“王炸”。三个层面的原因：S10地块，位于开福中心地段，一线江景的绝佳位置，在长沙当下的土地供应中，绝对是唯一。对这个地块的地段，一句话总结：尤其是一线江景，无遮挡享有湘江的全景视野，在主城区，稀缺性不言而喻。地块位于黄兴北路千年城脉轴芯，紧邻1/6号线文昌阁站，双地铁配置，通达城市全程。往南2站即达五一广场核芯商圈，东侧1站就是芙蓉路CBD，过江便是滨江新城金融中心，形成“15分钟高端生活圈”。地处3000年古城心，拥有深厚的历史文化底蕴，是古今风流人物的定居之地。现代也有湘雅医院、湖南省妇幼保健院等众多三甲医院汇聚，是长沙最优质的医疗资源汇聚之地。教育方面，明德华兴中学、周南实验中学、湘雅医学院等教育资源汇聚，氛围浓厚。
教育方面，还有一点值得一提，就在地块旁边，又一所三角塘小学，目前已规划将对该小学进行改扩建，预计引入优质教育品牌，后续或将成为S10地块的配套学校。
可以说，在别的区域、别的地块上，人们买的是未来；而S10地块，卖的是现在，是所见即所得的顶配资源。最后，回归到S10地块本身。地块指标上，虽然为商住用地，但商住比仅1:9，大部分为住宅，容积率3.0，总计容建筑面积约18.4万㎡。也就是说，住宅占比高达16.5万方，商业仅占1.8万方！重点是，这1.8万方商业，还需自持10000㎡以上的商办物业，自持年限不少于5年，并导入有孵化能力的新能源产业，且引进不少于1家新能源产业企业总部。也就是说，仅有的少量商业，也大部分以自持为主，并引入企业总部，天生自带光环。这也是三度出让，仍旧引发多家大品牌房企争抢的原因！更重要的是，前两次拍卖是在长沙楼市新规前（2024年4月，主要影响得房率），而本次出让，挂牌明确“住宅阳台统一封闭设计”，将是一个零公摊新规项目。这样一来，地块项目的产品上限，将被拔高。而对当下市场来说，好产品，不缺购买力，如2025年的爆款湘江金茂府。S10地块，以绝版地段和稀缺景观，本就有破局的实力，现在又同样被中国金茂拿下，必然打造高端新规产品，或将又是一个一线江景的金茂“府”系列奢宅，与湘江金茂府组成江景金茂府双子星，是打破天花板的存在！| 无论是湘江金茂府，还是S10地块，推出的都是高层、超高层住宅，想要在3000年主城心、一线湘江边，买低密宜居的矮房子，住更空间、更舒适的别墅，有没有得选？别急，还真有，就在S10地块对岸，隔江相望爆出一栋别墅，293.5㎡的产权面积，541.89㎡的土地面积，总价不超过1000万，真正的主城临江别墅：该别墅所在，正是自商品房历史以来，长沙直面3000年湘江的首个临江墅，乃滨江新城沁园春，仅8套联排。本次曝出的这套别墅，直面湘江、直面橘子洲，一瞰对岸3000年主城： |
总的来说，S10地块不仅是一宗地，还是2026年长沙楼市的“定海神针”。它拍出的价格，拿地的金茂，也印证了这个长沙新豪宅的底气有多硬！而在S10地块之外，今天重要主角，还有高铁新城009地块，早在今天出结果之前，就爆出拿地者，正是2026年开年在芙蓉主城掀起波浪的金泓！金泓，初听这个名字，有点陌生。但在2025年，随着芙蓉核心的文澜樾华惊艳全城后，金泓二字就已名震全城。而今天，随着高铁新城009地块，伴着金泓一锤定音，正式宣告这个本土开发商，有一次一鸣惊人，打响深耕本土的新年第一枪。009地块，最终以底价成交，成交总价22665万元，成交楼面价约3560元/㎡，属于高铁新城与金泓的双向奔赴。问题来了，金泓，到底是谁？能够在长沙连续引发热潮？金泓集团，长沙本土集团，拥有房地产开发二级资质，累计开发面积约70万平方米，总货值近80亿元，物业管理面积约18万㎡。其旗下子公司浩天建工集团，是“三湘民营企业50强”，项目遍布全国，鲁班奖、国家优质工程奖、芙蓉奖……更是拿到手软。金泓与浩天，“浩天筑基，金泓筑家”，共同组成了品质基调。来看两者共同呈现的项目：——2024年，金泓以“鲁班奖”标准打造“浩天财智中心”，成为长沙东的写字楼地标。——2025年，金泓携手绿城，于长沙市中心匠心呈献珍藏级作品——“绿城金泓·文澜樾华”。现在，2026年初，金泓再度落子高铁核心枢纽，建设方必然是浩天建工，两者再度将携手打造城市门面作品。回到地块本身，009地块，为商住混合用地，商住比15:85，地块明确提及指向产业引入，要自持不少于70%的商业部分，并引进一家现代服务业的总部企业。地块位置更是超绝，位于高铁新城核心，杜花路与黎托路交汇。旁边是长沙轨道交通集团大楼，往北700米就是高铁吾悦广场，往东约500米就是长沙南站，楼下就是地铁2号线杜花路站，往北250米就是4号线平阳站，双正地铁口。值得一提的是，在高铁新城西的门户位置，目前已经很久没有新盘推出。009地块，将刷新高铁板块核心区没有新盘的尴尬局面，更是新规产品，定位较高，或能成为长沙瑞府的平替！007地块，是岳麓大道以南的住宅地块，最终以底价成交，成交总价20304万元，成交楼面价3260元/㎡，被长沙麓谷实业发展拿下：该地块，正是早前曝出的麓谷核心区地块，容积率仅1.8，是本次出让地块中容积率较低的地块之一。麓谷实业，为高新麓谷的本土平台，在露谷大区域开发了山湖郡、城市公园、公园道壹号几个楼盘，尤其是最新的公园道壹号，是麓谷大区域首个新规大平层住宅，定位高端。现在，麓谷集团拿下更核心、区位条件更优越的007地块，加上1.8的容积率，或将延续公园道壹号的高品质基因，打造片区又一高品质楼盘。值得一提的是，该地块早前改规，总面积达120亩，并规划了9年一贯制学校用地，将是岳麓大道南侧的绝佳住宅区。不过本次出让的只是该地块组团的西北角地块，体量仅约52亩，与学校用地仅一路之隔。007地块位于麓谷城市更新范围，地块明确要求定向建设 “人才社区”，60%住宅面积将优惠销售给高新区人才及企业员工，所以既精准匹配麓谷产业集聚、人才密集的板块特点，助力区域人才安居。
位置上，地块紧邻麓谷体育公园与中电产业园，距离地铁6号线麓谷体育公园站约1公里。挂牌条件中要求的人才社区，大概率就是为周边产业园人才提供：
这个地块，西边有一条即将要修的路，那就是麓云路隧道。跨过麓云路之后，对面就是麓谷里边最大的楼盘——保利麓谷林语。保利麓谷林语，是现在6号线的地铁盘，带了明德9年制学校，目前二手房价，高层住宅大概9字头单价：
新地块新楼盘出来后，将是高品质新规楼盘，大概率会比保利麓谷林语还要贵2000-3000元/㎡。
那么，随着麓谷集团拿地，该地块楼盘最终会卖什么价格？
@李白楼语堂 善于把买房的底层逻辑拆解出来，把大方向给你搞清楚，这样买房就不至于大错。更多细节内容，文章无法讲清楚，那咱们就私聊，扫码加李白，带你去看房，片区、楼盘的缺点和优点，给你讲清楚：
