当前位置：首页>长沙>或许就是最合理布局-沿江面太少长沙封面还是给北辰吧-长沙S10总图公示户型首曝

或许就是最合理布局-沿江面太少长沙封面还是给北辰吧-长沙S10总图公示户型首曝

2026-05-03 18:30:25

长沙金茂

Jinmao Investment

Peach and Plum

Nine Chapters

[ 长沙金茂府 ]

——不做长沙封面照样全球聚焦——

总图第一感觉

怎么对湘江没有开口？

第一排还是两联拼，四户连排

以前看到过方案，觉得可能是过程版方案吧

直到昨天公示才确定这是最终的方案了

长沙市自然资源和规划局实施建筑方案分级审查管理，湘江两岸审查最严的，要过市里管控会而且那个会不常开，城市建筑和景观风貌管控要求最高，能过会省里专家和分管领导肯定是认可的。至少要3个方案比选，博主以前报过要上风貌会项目，最怕就是专家选的方案不是开发商想要的方案，能过会肯定不会差，而且金茂花了一千多万邀请了杭州澜加设计院，就是绿城·凤起麓鸣方案设计公司，成都麓湖黑石岛和成都金融城贝宸S1这两个项目都是他们作品。

长沙凤起麓鸣和乾道湘江湾都是对湘江有开口的，

他们的情况如何？

如果对湘江开口方案可以呈现什么状态？

方案对比（开口）

长沙之门，把第一排4户分开，中间留出55米空间，做出城市地标感，这个方案比较尴尬地方就是城市界面的压迫感没有，但是留出这一条缝有什么用呢？临江地块江景资源才是最有价值的，看不到江与瑞府有什么区别？后排住宅透过55米缝来看江？悦辉铂悦湘江二排江景房现在跌得多的200多万，二线缝里看江价值大打折扣。这块地周边特点北边是湘雅路，再北边没有高楼可以看到江，南边有块小空地，2、3排都可以从这里看到湘江。户户看江怎么最大化看江是这个规划布局合理的最重要指标。城市要风貌，开发商要利润，买房人要江景，这个项目压力还是有的，哪里找400户500万以上的客户，方案一定是各方妥协的过程。这个方案还有个大问题，有做生意老板问这个方案风水如何？我说漏财，因为方案不藏风纳气，财气从长沙之门进去后收不住，他说那还是不要了。

方案对比（公示）

长沙之盾，这个布局跟北辰A2悦江洋有点象，中间一栋，旁边两栋分开布置，只是前面一栋没有做双拼四户，北辰这个地标感可以没有问题，设计做得好并不代表就能卖得好，现在交房了还有30%多没有售出。除了四连排70米宽139米高对城市界面的压迫感，从正面看形态是对称的。对称就代表着秩序、稳定和平衡。这个方案优点从地块中间最好的江景给四户，一排的南北面全部留出来，二线江景变一线江景，这个就是江景价值最大化，一线江景卖3.5万的话二线也能卖3.2万了。如果能算这个经济账就能理解这个方案了。资本是追求利润的你要他亏本怎么能做出精品项目，他都亏钱了还能完美兑现承诺，这个可能性有但概率多少呢。最大化江景是这个方案特点，能通过风貌会肯定也是各方协调的结果，1.2排的住宅都变成一线江景，第三排住宅变二线江，江景最大化来说是非常好的设计。要好看可以在这里建一个白宫最好看。

竞品分析

凤起麓鸣和乾道湘江湾都是湘江开了口的，U型布局，凤起麓鸣的总图布局，绿城研究了半年才定的方案，现在看来还是非常漂亮的，颜值高，包括乾道湘江湾，对湘江巧妙转了角度，让后排的能看到江，现在销售情况凤起麓鸣后排从缝里看江的500-600万只能缝里看江比较尴尬，所以去化较慢。乾道也是江景好的和能看到江性价比高的总价200万出头的卖得好，细缝里看江的卖得比较艰难。长沙金茂府这个布局现在看来只有东南角那栋缝里看江的100米以下的难卖点，其它栋江景都是不错的，或许它就是最合理的布局方案。

方案展示

总平面图

用地面积： 3.7万方

容积率：3.0

计容面积：11.2万方

总建筑面积：15.2万

建筑密度：22%

户数：411

停车位：704 1:1.7

开口朝东，紫气东来，寓意不错。

10%商业布置在沿江面，东边做了一栋商墅，体量的中心往江边压，东边非常宽敞，沿江做了下沉庭院，中心庭院标高在41米，周边道路在35米左右，有6米左右的高差。中心庭院南北有70米宽，空间还是不错的。小区活动空间也够，这点是比湘江金茂府要好的，看到方案当初没有买湘江金茂府等S10的同学，不知道是什么感想。在我看来，这里是要比湘江金茂府要好的，而且他规避了湘江金茂府的缺点。当然这里会卖得贵。称不上长沙封面仍然是长沙的价值高地。北有长沙金茂府南有运达滨江。这块地限高是180米，金茂全部控制在140米以内，一是结构会省钱二是大于140米了不知道市场接受度如何，运达到200米了看未来市场的表现吧，运达强在做工的细致和后期的物业，你是个奢侈品后期也要经常保养维护。

工地现状